何謂物業管理? 
”物業管理顧問”的功能與
2010/07/20 14:28 | by
本篇發問者『king』提出：『了解＂物業管理＂產業動態請進～～』，『o』整理相關資料豐富被選為最佳解答者，本人自認才疏學淺，但為了讓讀者對【物業管理服務】有較全面的觀念，因此自我推薦提筆撰寫本短評，希望拋磚引玉獲得更多的先進提出更深入的論點，讓【物業管理】的產業能更蓬勃發展，有更多優秀人才投入這個產業。
『o』的回答很切題。我的補充如下：
壹、【物業管理】的定義到底為何？目前產官學界沒有一致的答案。筆者簡單整理如下：
【物】廣義而言指【不動產】。
【業】廣義而言指【業主】。這個業在此處不同於佛教用語。
【管理】簡單的說是指【解決問題】而言。
【物業管理】簡單的說就是【解決業主不動產方面的問題】
貳、【物業管理】的範圍有多大？
就建築物的生命週期而言可以分為前期規劃、建物興建、建物使用、建物重建等四個階段，各階段的時間長短不一，整個期程約40年左右。
各位一定好奇【物業管理】可以在哪一個階段介入，看遍所有問答大多集中在建物使用這個階段，大家也狹義的認為【物業管理】只能在建物使用這個階段能有所發揮，事實上先進國家的【物業管理】從業人員是能夠在四個階段都提供專業的服務，因此【物業管理】能提供的服務是涵蓋建築物生命週期的的四個階段，也就是從建築物的前期規劃、建物興建、建物使用、到建物重建等四個階段都可以提供良好的物業管理服務。
【物業管理】目前無法發揮最大的效益，就是因為沒有辦法在建物的前期規劃就提供服務，因為我們可以從知識問題的類別歸納出：目前建物使用上所產生的諸多爭議，若當初建物在前期規劃就能考量到【物業管理】，事後就可以節省人力或是物力，除了直接降低管理的成本，還可以增加其維護的效益。
参、【物業管理】的價值為何？
目前大家只關心不動產的價格，只看價格的上下波動，而忽略建築物【物業管理】的服務品質，先進國家的建築物之所以能發揮最大的價值，必須加入良好的物業服務品質，也就是說不動產的價格與物業服務的品質，二者是創造不動產價值的關鍵因素。
肆、【物業管理】的工作內容為何？
依據2003年行政院核定《服務業發展綱領及行動方案》，台灣現行物業管理服務業依其服務項目分為三類：
一、建築物與環境的使用管理與維護：
提供使用者建築物與環境之管理維護、清潔、保全、公安、消安及附屬設施檢修等服務範疇。
二、生活與商業支援服務：
提供使用者物業代辦及諮詢服務、行政事務管理、商業支援、食衣住行育樂等生活產品及社區通路、照顧服務、宅配物流等生活服務範疇
三、資產管理：
提供給使用者的是不動產的經營管理顧問、開發租賃及投資管理等服務範疇。
目前社會大眾狹義的認為【物業管理】服務的內容僅為保全、清潔、行政服務（總幹事）等工作，甚至很多業者也這樣認為，依上述定義物業服務的產業規模約650億左右。
我們若以行政院的定義來看物業服務內容，則其工作內容項目很多也很廣，舉個例子，光清潔這一項就有洗水塔、蚊蟲消毒、洗外牆、石材清理，到化糞池清理等不同領域及專業。
若再加計資產管理、生活服務、照顧服務等項目，整個物業管理服務的工作內容包羅萬象，產業規模相當可觀。
伍、【物業管理】的法源為何？
台灣目前以【公寓大廈管理條例】為物業或相關服務的法源，暫時沒有【物業管理法】。
筆者認為，就『區分所有建物』的管理服務來看二岸三地物業相關法令而言，我們的【公寓大廈管理條例】還算完備，當然還有修正的空間，目前尚未落實乃住戶普遍不了解其內容，且主關機關人力不足無法徹底執行。
舉個例大家都認為社區的『管理委員會』高高在上，可以任意創造『規約』，實際上管理委員會只能執行區分所有權人會議之決議，不能創造『規約』。
陸、【物業管理】的發展潛力？
在台灣的【物業管理】服務雖然將近30年，但與先進國家相比屬於起步階段，還有很大的增長空間。
目前社區的砍價行為，只是暫時的過程，這個現象應該歸就是業者短視的結果，請問消費者會隨便砍律師、會計師的價格嗎？若是業者本身專業知識充足、人員訓練有素、能夠提供社區各項專業的服務，試問主委或委員有何理由殺價？
物業服務的範圍包含行政、保全、清潔、機電等不同的領域，每個領域都有其專業知識。而每一位從業人員都會直接面對業主，都是一線的服務人員，如何自我提升king已經談了許多，也很深入，筆者寫本文是從另一個角度來看問題，但要如何才能提升服務品質，雖是老生常談，最後還是回到基本面，有賴全體從業人員每個人自我提升專業知識及認真的服務態度，這個產業才有可能繼續蓬勃發展。
『o』的回答很切題。我的補充如下：
壹、【物業管理】的定義到底為何？目前產官學界沒有一致的答案。筆者簡單整理如下：
【物】廣義而言指【不動產】。
【業】廣義而言指【業主】。這個業在此處不同於佛教用語。
【管理】簡單的說是指【解決問題】而言。
【物業管理】簡單的說就是【解決業主不動產方面的問題】
貳、【物業管理】的範圍有多大？
就建築物的生命週期而言可以分為前期規劃、建物興建、建物使用、建物重建等四個階段，各階段的時間長短不一，整個期程約40年左右。
各位一定好奇【物業管理】可以在哪一個階段介入，看遍所有問答大多集中在建物使用這個階段，大家也狹義的認為【物業管理】只能在建物使用這個階段能有所發揮，事實上先進國家的【物業管理】從業人員是能夠在四個階段都提供專業的服務，因此【物業管理】能提供的服務是涵蓋建築物生命週期的的四個階段，也就是從建築物的前期規劃、建物興建、建物使用、到建物重建等四個階段都可以提供良好的物業管理服務。
【物業管理】目前無法發揮最大的效益，就是因為沒有辦法在建物的前期規劃就提供服務，因為我們可以從知識問題的類別歸納出：目前建物使用上所產生的諸多爭議，若當初建物在前期規劃就能考量到【物業管理】，事後就可以節省人力或是物力，除了直接降低管理的成本，還可以增加其維護的效益。
参、【物業管理】的價值為何？
目前大家只關心不動產的價格，只看價格的上下波動，而忽略建築物【物業管理】的服務品質，先進國家的建築物之所以能發揮最大的價值，必須加入良好的物業服務品質，也就是說不動產的價格與物業服務的品質，二者是創造不動產價值的關鍵因素。
肆、【物業管理】的工作內容為何？
依據2003年行政院核定《服務業發展綱領及行動方案》，台灣現行物業管理服務業依其服務項目分為三類：
一、建築物與環境的使用管理與維護：
提供使用者建築物與環境之管理維護、清潔、保全、公安、消安及附屬設施檢修等服務範疇。
二、生活與商業支援服務：
提供使用者物業代辦及諮詢服務、行政事務管理、商業支援、食衣住行育樂等生活產品及社區通路、照顧服務、宅配物流等生活服務範疇
三、資產管理：
提供給使用者的是不動產的經營管理顧問、開發租賃及投資管理等服務範疇。
目前社會大眾狹義的認為【物業管理】服務的內容僅為保全、清潔、行政服務（總幹事）等工作，甚至很多業者也這樣認為，依上述定義物業服務的產業規模約650億左右。
我們若以行政院的定義來看物業服務內容，則其工作內容項目很多也很廣，舉個例子，光清潔這一項就有洗水塔、蚊蟲消毒、洗外牆、石材清理，到化糞池清理等不同領域及專業。
若再加計資產管理、生活服務、照顧服務等項目，整個物業管理服務的工作內容包羅萬象，產業規模相當可觀。
伍、【物業管理】的法源為何？
台灣目前以【公寓大廈管理條例】為物業或相關服務的法源，暫時沒有【物業管理法】。
筆者認為，就『區分所有建物』的管理服務來看二岸三地物業相關法令而言，我們的【公寓大廈管理條例】還算完備，當然還有修正的空間，目前尚未落實乃住戶普遍不了解其內容，且主關機關人力不足無法徹底執行。
舉個例大家都認為社區的『管理委員會』高高在上，可以任意創造『規約』，實際上管理委員會只能執行區分所有權人會議之決議，不能創造『規約』。
陸、【物業管理】的發展潛力？
在台灣的【物業管理】服務雖然將近30年，但與先進國家相比屬於起步階段，還有很大的增長空間。
目前社區的砍價行為，只是暫時的過程，這個現象應該歸就是業者短視的結果，請問消費者會隨便砍律師、會計師的價格嗎？若是業者本身專業知識充足、人員訓練有素、能夠提供社區各項專業的服務，試問主委或委員有何理由殺價？
物業服務的範圍包含行政、保全、清潔、機電等不同的領域，每個領域都有其專業知識。而每一位從業人員都會直接面對業主，都是一線的服務人員，如何自我提升king已經談了許多，也很深入，筆者寫本文是從另一個角度來看問題，但要如何才能提升服務品質，雖是老生常談，最後還是回到基本面，有賴全體從業人員每個人自我提升專業知識及認真的服務態度，這個產業才有可能繼續蓬勃發展。
