物業服務

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[不指定 2011/01/10 17:22 | by henry ]
物業服務管理 是物業服務的一種增值服務 -物業服務除了提供建築物內勞務與服務外,以延續了建物生命與使用的基本需求外,更應藉由營運管理增加收入,以提升不動產與土地的價值。物業服務服務項目包括:警衛保全、清潔勞務及設備設施類如電力、空調、升降機、給排水、安全系統等維護、修理、保養等三大類工作。物業服務管理是與建築物使用有關的管理服務,他的目的在於使建築物使用者享用安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生活機能的生活空間。依據2003年行政院核定《服務業發展綱領及行動方案》,台灣現行物業服務管理服務業依其服務項目分為三類:建築物與環境的使用管理與維護;提供使用者建築物與環境之管理維護、清潔、保全、公安、消安及附屬設施檢修等服務範疇。生活與商業支援服務;提供使用者物業服務代辦及諮詢服務、行政事務管理、商業支援、食衣住行育樂等生活產品及社區通路、照顧服務、宅配物流等生活服務範疇資產管理: 提供給使用者的是不動產的經營管理顧問、開發租賃及投資管理等服務範疇。一、物業服務之意義 所謂「物業服務」者,乃指不同型態不動產之泛稱,包括土地型態或建物 (建築物) 型態皆可稱為「物業服務」,若以建物使用型態區分,則可分為:商業物業服務:商業大樓、辦公大樓。商店物業服務:商場、商店街、購物中心。工業物業服務:工業大樓、大型廠房。住宅物業服務:住宅大樓、大型社區、別墅。專用物業服務:酒店、醫院、百貨公司、學校。休閒物業服務:渡假村、俱樂部、遊樂場。公共物業服務:公園、車站、大會堂、運動場。綜合物業服務:在同一建物內有一種以上之使用型態者。上列各項物業服務分類舉例,還包括設定使用型態之待開發或開發中之土地在內。二、物業服務管理之範疇 「物業服務管理」之服務範疇可分為「投資管理」與「建物管理」。1. 投資管理:其目的是要創造或提高物業服務之附加使用效益與價值,為所有權人創造最大之不動產投資報酬,其主要之業務內容包括:(1)物業服務投資開發可行性評估:例如土地開發,使用型態可行性研究,建物重建、改建或整修計劃,投資分析等相關作業項目,以提供業主作為投資決策之依據。(2)物業服務使用規劃及代理執行:針對專案之管理,提供已設定使用型態之使用規劃作深度分析與建議,協助業主選聘各項工程專家顧問,並同時擔任業主代表以協調、監督所有計劃,確定能在預算中如期完工,以達成業主之目標。(3)租賃管理及仲介銷售:包括提供出售、出租及抵押時不動產之價格鑑定,區域市場分析,交易程序之顧問諮詢等相關服務項目,促成業主達成取得或處置建物之目的。2. 建物管理:其目的是對物業服務之實體設施,作有效機能維持正常運作之監督控制,讓使用者擁有高品質之建物使用環境,並為所有權人維持且保有建物之最高價值,其主要業務內容包括:(1)安全管理:如防災演練 (災難防範、避難訓練、救災演習) 、保全警戒 (崗哨警戒、巡邏警戒、機動警戒、集中監控) 及公共事務 (出入管理、傳達文書、公共安全檢修監督)等。(2)設備管理:如機電維修 (電氣設備、供水設備、消防設備、昇降設備、監控設備) 、空調維修 (冷凍主機、冷卻水塔、送排風機、配送管路) 及建物診斷 (設備診斷、修繕計劃、營繕工事) 等。(3)衛生管理:如廢棄物管理、病蟲防治、空氣診斷、水質管理、建材保養等。(4)行政及財務管理:如人員配置、會計制度、行政作業、年度預算、執行程序等。(5)代理及生活服務:如代繳水電費、諮詢顧問 (法律諮詢、稅務處理、代書服務) 、及社區活動 (社區社團、社區刊物、遊覽旅行、節慶聯誼) 等。物業服務公司擅自撤出小區,導致小區陷入管理真空,如何解決此類事件?昆山市在全省率先引入物業服務項目保証金制度,服務合同終止且順利交接后方予以退還,這讓物業服務公司在擅自撤離小區時有了后顧之憂。  據了解,昆山市自2000年引入物業服務企業以來,至今已有180家物業服務企業落戶昆山。近年來,一些物管與業主發生矛盾后,就採取突然撤離的方法,給居民生活帶來諸多不便。為此,從今年10月1日起,昆山市在前期物業招投標工作中引入物業服務項目保証金制度,以保障物業服務項目正常運行。  據介紹,各物業服務企業在投標時按住宅項目或非住宅項目面積大小,繳納3萬元~15萬元不等的項目保証金,未交項目保証金的物業服務企業,其投標資格不予認可。招投標工作結束后,未中標物業服務企業項目保証金即予退還,中標企業保証金待前期物業服務合同終止且順利交接后予以退還。  與此同時,物業服務項目保証金實行累計封頂制:保証金累計達15萬元且企業信用等級分在95分以上可停止繳納﹔保証金累計達25萬元且企業信用等級分達80~94分可停止繳納﹔保証金累計達35萬元且企業信用等級分達61~79分可停止繳納﹔企業信用等級分在60分以下的,則不能參加物業項目的投標工作。  市建設局物管處負責人表示,實施保証金制度有利於約束物業服務企業的違規行為,規范昆山市物業服務市場管理。今后還將嚴格物業服務項目經理資格驗審,提高物業服務項目經理的准入門檻。同時,鼓勵物業服務企業參與物業服務行業管理,以逐步規范物業服務行為,提升物業服務水平,真正讓物業服務企業與小區業主和諧相處。
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