前大樓管委會在大樓保全公司合約到期前並沒有招開委員會議.而且當初保全事項內容也沒有公告給住戶知道.導致大樓保全公司自動續約一年(之前與保全公司合約書上有註明.在到期前一個月如果沒有提出異議保全公司自動續約一年).如果新的管委會要換新的保全公司就勢必要賠償違約金.
請問各位專家們.
1.這筆違約金.大樓新的管委會是否可以向前管委會提出求償呢?
2.還有舊的管委會主委一直不肯交接.是否有任何法律條例可以告知該如何解決呢?
謝謝.
PS.會想更換保全公司是因為現任的保全公司服務品質太爛並與舊主委掛勾的.

版主,管見以為

大樓管委會有無權力決定物業管理或保全公司?

原則上管委會是有權決定物業管理或保全公司來處理社區事務的!因此,前大樓管委會並沒有召開委員會議,並未因此就可認定有濫權或未盡善良管理人之責,來否定所定的契約,除非他們有具體的犯罪事實,後管理委員會才能據以之主張前管委會所定之契約無效!並請求損害賠償!

法源:公寓大廈管理條例第36條:「管理委員會之職務如下:九、管理服務人之委任、僱傭及監督。」

但是住戶規約如果有規定管理委員會如要更換或續約物業管理或保全公司,需要區分所有權人會議決議通過云云…。

因此,前大樓管委會在大樓保全公司合約到期前並沒有召開委員會議.導致大樓保全公司自動續約一年,就可以苛責未盡善良管理人之責,後大樓管委會是有可能透過訴訟要前大樓管委會負擔與物業管理或保全公司中止契約的違約金!不過卻要曠日費時耗費金錢,沒有訴訟實益!

前大樓管委會一直不肯交接.該如何解決呢?

後大樓管委會先發存證信函正本要前大樓管委會配合移交副本給主管機關(縣市政府),

如果屆期不配合或拒絕移交,後大樓管委會應報請主管機關或訴請法院命其移交!

如果前大樓管委會(主委)不配合或拒絕移交,後大樓管委會應報請主管機關依法科以行政罰!(四萬元以上二十萬元以下罰鍰),並得連續罰(執行罰)。

當然也可向民事法院請求前大樓管委會應負損害賠償之責!

法源:
第   29    條 公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。

前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者,自任期屆滿日起,視同解任。

第   20    條 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告,並於解職、離職或管理委員會改組時,將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。

管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交,經催告於七日內仍不公告或移交時,得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。

第   49    條 有下列行為之一者,由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:

七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者。

最後,末學覺得再與前主委溝通吧,也許事情就解決了!
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