何謂物業管理?

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[不指定 2010/07/20 14:27 | by henry ]
物業管理 是物業的一種增值服務 - 除了提供建築物內勞務與服務外,以延續了建物生命與使用的基本需求外,更應藉由營運管理增加收入,以提升不動產與土地的價值。
物業服務項目包括:警衛保全、清潔勞務及設備設施類如電力、空調、升降機、給排水、安全系統等維護、修理、保養等三大類工作。
物業管理是與建築物使用有關的管理服務,他的目的在於使建築物使用者享用安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生活機能的生活空間。
依據2003年行政院核定《服務業發展綱領及行動方案》,台灣現行物業管理服務業依其服務項目分為三類:
建築物與環境的使用管理與維護;提供使用者建築物與環境之管理維護、清潔、保全、公安、消安及附屬設施檢修等服務範疇。
生活與商業支援服務;提供使用者物業代辦及諮詢服務、行政事務管理、商業支援、食衣住行育樂等生活產品及社區通路、照顧服務、宅配物流等生活服務範疇
資產管理: 提供給使用者的是不動產的經營管理顧問、開發租賃及投資管理等服務範疇。
一、物業之意義
所謂「物業」者,乃指不同型態不動產之泛稱,包括土地型態或建物 (建築物) 型態皆可稱為「物業」,若以建物使用型態區分,則可分為:
商業物業:商業大樓、辦公大樓。
商店物業:商場、商店街、購物中心。
工業物業:工業大樓、大型廠房。
住宅物業:住宅大樓、大型社區、別墅。
專用物業:酒店、醫院、百貨公司、學校。
休閒物業:渡假村、俱樂部、遊樂場。
公共物業:公園、車站、大會堂、運動場。
綜合物業:在同一建物內有一種以上之使用型態者。
上列各項物業分類舉例,還包括設定使用型態之待開發或開發中之土地在內。

二、物業管理之範疇
「物業管理」之服務範疇可分為「投資管理」與「建物管理」。
1. 投資管理:其目的是要創造或提高物業之附加使用效益與價值,為所有權人創造最大之不動產投資報酬,其主要之業務內容包括:
(1)物業投資開發可行性評估:例如土地開發,使用型態可行性研究,建物重建、改建或整修計劃,投資分析等相關作業項目,以提供業主作為投資決策之依據。
(2)物業使用規劃及代理執行:針對專案之管理,提供已設定使用型態之使用規劃作深度分析與建議,協助業主選聘各項工程專家顧問,並同時擔任業主代表以協調、監督所有計劃,確定能在預算中如期完工,以達成業主之目標。
(3)租賃管理及仲介銷售:包括提供出售、出租及抵押時不動產之價格鑑定,區域市場分析,交易程序之顧問諮詢等相關服務項目,促成業主達成取得或處置建物之目的。
2. 建物管理:其目的是對物業之實體設施,作有效機能維持正常運作之監督控制,讓使用者擁有高品質之建物使用環境,並為所有權人維持且保有建物之最高價值,其主要業務內容包括:
(1)安全管理:如防災演練 (災難防範、避難訓練、救災演習) 、保全警戒 (崗哨警戒、巡邏警戒、機動警戒、集中監控) 及公共事務 (出入管理、傳達文書、公共安全檢修監督)等。
(2)設備管理:如機電維修 (電氣設備、供水設備、消防設備、昇降設備、監控設備) 、空調維修 (冷凍主機、冷卻水塔、送排風機、配送管路) 及建物診斷 (設備診斷、修繕計劃、營繕工事) 等。
(3)衛生管理:如廢棄物管理、病蟲防治、空氣診斷、水質管理、建材保養等。
(4)行政及財務管理:如人員配置、會計制度、行政作業、年度預算、執行程序等。
(5)代理及生活服務:如代繳水電費、諮詢顧問 (法律諮詢、稅務處理、代書服務) 、及社區活動 (社區社團、社區刊物、遊覽旅行、節慶聯誼) 等。
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