清潔,消毒,餐飲,支援服務,大樓保全,物業管理

之前都是待工廠的作業員,現在失業了,想找份餐飲服務生做做看,但沒做個餐飲類的工作,所以有點怕怕的,我個性算內向的,怕這個工作我做不來@@" 有需要注意的地方嗎?

還有第一天去做有人會教嗎?做多久會習慣呢?做服務生容易認識異性朋友嗎?我的心態要怎麼調怎阿?

＊說真的餐飲服務業個人覺得不太好做~餐飲服務不管是外場還是廚房不好做的是三餐不正常~因為到了用餐時間剛好是客人最多的時候所以會沒時間吃飯~等人潮走後還要整理環境清洗餐具等~通常都是到下午才能用餐~若是做久了對胃不好~
＊另外一點就是要看客人臉色~大部分的客人都OK啦~不過若是遇到奧克那就很麻煩了~不過若不能解決是可以請幹部處理的~這種經驗要靠累積~你沒有經驗公司一定會有人教你等到你上手才會讓你獨立應付客人的~除非公司很沒制度或是老鳥很擺爛...
＊該注意的地方就是無時無刻的微笑~有客人要笑~沒客人也要笑~為什麼ㄋ?因為要笑給同事幹部看~除了增加同事緣還能讓人覺得你是用愉快的心情面對這個工作及客人所以私下的負面情緒是不能帶到服務業的~
＊還有就是要常把請～謝謝～不客氣掛在嘴上若是外場或是吧檯要隨時注意客人的動態歡迎光臨～謝謝光臨要馬上面對客人大聲說出這樣能讓客人覺得受到重視～
＊若做外場眼睛要流個空位注意客人的需求或反應有空時要多到有客人的地方巡一巡在送客人出去或是聽到同事喊＂謝謝光臨＂時表示有客人離去這時就要馬上反應＂去收桌面＂
＊至於心態該如何~那就是把客人當成來自己家的客人啊～當成是朋友當成是親戚～你覺的ㄋ？＊至於異性喔~當然是有機會啊~如果你的條件不差是可以認識很多人的~不過雖然他們是客人但也是陌生人~要謹慎選擇!!
＊多久會習慣??那要看你自己囉~每個人的資質都不同不是嗎?不過只要你放輕鬆多看前輩怎麼做邊~看邊學基本的工夫應該很快就上手了
服務業是要靠經驗累積的~畢竟每天面對的人都不同...

加油囉~

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因為白蟻是社會性昆蟲，發現白蟻為害時，其數目絕對是數萬隻到數十萬隻，建議您趕快找除蟲的公司來處理比較好！
　　白蟻防治法有兩種，一種是傳統做法，就是阻隔帶做法，另一種是最新的蟻巢滅白蟻族群消滅法，分別介紹如下：
一、傳統阻隔帶做法：
　　一般住家受到白蟻危害，均不知道。而等到發現白蟻危害時，則已造成相當程度的損失。白蟻防治時必需找經驗豐富的白蟻防治專家。傳統白蟻防治可分為下列數種：
建築前：房屋建築前，先進行土壤處理，利用藥劑殺死現存的白蟻及將來阻絕白蟻進入屋內。
裝潢前：處理裝潢使用的木材，殺死木材的蛀蟲、白蟻，並在木材表面形成保護層，防止未來白蟻的侵害。
建築後：房屋落成後，或已居住多年的房屋，發現有白蟻危害時，則必需做緊急處理，將藥劑注入木材，殺死侵入木材的白蟻和蛀蟲，保護裝潢不再受害蟲危害。
二、蟻巢滅白蟻族群消滅法(最新白蟻防法)：
　　目前白蟻防治大都以化學藥劑灌藥法，但是隨著環保意識抬頭，白蟻防治也有新方法，這種新方法稱為蟻巢滅白蟻族群消滅系統(Sentricon* Colony Elimination System)這套系統是用白蟻工蟻有互相餵食及負責餵食兵蟻、幼蟻、蟻王、蟻后的習性發展出來的。本系統是使用含有六伏隆(Hexaflumuron)的餌劑餵食白蟻，因為六伏隆是一種昆蟲生長調節劑，可以抑制昆蟲的脫皮，工蟻取食餌劑後無法脫皮而導致死亡，整個族群因而被消滅，這是根本解決白蟻的治本方法。

快樂清清潔服務團隊www.happyclean.com.tw 0800-555-767

居家清潔服務每戶1380元 .清潔時間:每次4小時

服務區:大台北地區.桃竹區

緣於1996年(民國85年)有鑑於客戶對於清潔服務業品質要求的轉變，為此我們不斷提昇本身專業知識及技能，更聯合同業及相關產業廠商創立快樂清服務團隊，以優質的服務、專業的技能，以追求客戶的滿意為最大之宗旨。

　　一路來我們秉持【客戶滿意為成就、熱情服務為態度、專業素養為磐石】，用體貼的心為客戶創造潔淨、舒適、清新的空間是我們的首要任務。我們將針對各種不同的作業需求服務項目創立六個系列品牌：

清潔綠系列：建物整體環境清潔維護規劃、人力派駐、訓練及顧問諮詢
亮麗白系列：各類材質地板潔淨、專業石材研磨養護
潔淨藍系列：地毯潔淨、沙發清潔
除蟲橘系列：蟲害防治及鼠害防治
舒適黃系列：居家清潔維護服務
好幫手系列：專業清潔器材及耗材銷售
　　面對與我們共同打拼的工作夥伴，我們提供專業技術與知識的訓練，是為了讓我們的夥伴可以在第一線服務時，能發揮我們對客戶的承諾，也讓工作夥伴們享受到工作所帶來的成就與價值。

　　我們珍惜每一次服務客戶的機會，相信凡走過必留下足跡，您的肯定是我們最大的成就及榮耀。所以快樂清以提昇專業技能與優質服務為宗旨，來贏得顧客的信任與安心！

手機支援服務的行動服務和應用種類應該是指現在的3G手機及智慧型手機吧？
以往的簡單定義，手機至少要能與個人電腦連結，幫你管理行事曆、記錄大筆連絡人清單、編輯瀏覽文件及郵件、快速輸入memo記事、上網擷取資訊，現在則要把即時通（IM，Instant Message )功能也整合進小小的手機裡，才能隨時掌握商機，如果還能加點影音娛樂如MP3播放、動態錄影功能將更臻完美，而要把這麼多資訊吞下肚，現在的智慧型手機最好有記憶卡擴充插槽，不論是儲存或備份資料才便利。
以搭載微軟Windows Mobile 2003 Pocket PC Phone Edition的機種來說，由於手機系統可與電腦的Windows平台完整整合，所以可在手機上編輯Word、Excel文件，瀏覽PowerPoint、PDF檔案，並利用Outlook軟體收發Email，例如當初以近3萬元售價在台上市的O2 Xda II，外型與一般PDA沒兩樣，選購外接折疊鍵盤之後可以雙手打字輸入，接上投影機還可進行簡報報告，不少商務人士即以這類型的高階智慧型手機取代筆記型電腦，帶著手機跑業務減輕不少負擔。
雙網手機 Wi-Fi及GSM網路攏會通，可收看電視現場節目、下載音樂、玩3D線上遊戲，內建Wi-Fi無線上網功能，同時支援服務PHS╱GSM或GSM╱WCDMA雙系統的雙模手機，如Sanyo G1000、Nokia 7600已經耳熟能詳。
以現有的2G手機連上網，必須透過GPRS傳輸，不只速度較慢，封包費用也較貴，雙網手機可在支援服務WLAN無線上網的地方，切換成以一般上網的模式擷取資料，最大的優勢是上網速率倍增，與GPRS平均的50Kbps相比，雙網手機在設置有AP的熱點（Hot Spot )上網，速率可達1至5Mbps之間，比3G業者亞太行動的Qma服務70至153kbps傳輸速度還快。
雙網手機及整合應用服務將更齊備，例如以手機收看電視現場節目、下載數位音樂、玩3D線上遊戲、打節費網路電話，還可觀看交通即時路況及進行居家監控。

Q：我是用ViewSonic的螢幕，
前一天還能使用，結果下午待機時突然一開一關，
我以為是中毒或是待機待到秀逗，
結果就把螢幕電源關閉再開啟，之後就好了。

前一天半夜約2點關機，直到第二天下午2：30才又再度開機，
結果螢幕不停的自動一開一關，
我重新開機了許多次，
也將總電源關閉等待5~10分中後才又開啟，
甚至把插座通通重接了，
後來將另一台螢幕接過來，
發現另一台螢幕可以使用，
請問我壞掉的那台螢幕是螢幕本身出問題比較大，
還是說可以換接線解決?
如果拿去送修螢幕大概要花費多少錢呢?

不好意思！我對電腦方面不是很瞭，還請賜教呢！


液晶顯示器售後服務流程



A：本文件提供關於液晶顯示器（LCD）售後服務流程、全國維修點等資訊。

支援服務
0800 免付費電話服務時間
週一 ~ 週六  (上午 09:00-12:30
                       (下午 13:30 ~21:00
1.產品支援服務：
我們的客戶服務部門中有專業的服務人員以及產品工程師，可以解答任何有關我們的產品以及產品應用方面的問題。我們的工作人員可以提供顯示器問題排解、產品規格介紹等服務，並且可以針對您的需要而替您選擇適當的顯示器。我們時常會協助客戶解決視訊卡相容性、系統應用以及輻射標準等方面的間題。我們的產品工程師不僅具有相關技術的專業素養，同時對於顯示器工業中各項最新的發展和應用，也瞭若指掌。我們的工作人員總是跑在時代的尖端，不僅可以利用最新發展出來的技術解決您目前的需要，更可以引領您走進未來的顯示器產業。我們竭誠地歡迎您提供寶貴的意見與建議，並期待與您的進一步接觸。
2.技術支援服務：
我們的技術支援部門將解答您任何有關本公司產品方面的間題。例如如何搭配您的圖形卡進行設定，使顯示器發揮其最完美的表現；或是其它關於技術規格的細節、裝置操作上的問題等等。我們的技術小組也會給您最專業的回答和建議來協助您。服務信箱（e-mail）：mailto:service@tw.viewsonic.com
售後服務 / 報修流程


產品報修前，貼心小叮囑

1.            週一 ~ 週五   上午 11:00 以前完成報修程序，於當日下午完成取件。
2.            週一 ~ 週四   下午 17:00以前完成報修程序，於次日完成取件。
3.            週五          上午 11:00 以後完成報修程序，於次日或次週一完成取件。
4.            週六 09:00-21:00 此時間完成報修，將於次週一下午完成取件。
5.            若您申請產品報修過程中需要借機使用，則完成取件的時間將會多延長一個工作日，造成不便之處儘請見諒。
備註：由於本公司所委外之快遞公司之服務站所，並未遍及全台各鄉鎮，若於取件過程中有耽擱延誤之處，煩請與本公司客戶服務部聯絡，我們將會立即為您安排後續處理事宜。
6.            請於申請報修程序前，提供下列資訊，避免佔用您寶貴的時間。
A.          產品購買證明< 發票 / 或足以證明該產品於30天內購買> 申請新品不良產品更換時，需提供此文件。
B.           產品 型號及序號。
C.           產品故障原因。
D.          聯絡人員之地址及電話。

我家是用pc cillin 2004
好像從上禮拜左右開始每次的線上更新速度
都變好慢
有時下載跳到一半好像還會重新跳一次
上次好像跳了快30分鐘才終於更新完
這是代表我中毒了嗎..??
有人跟我一樣的嗎
他現在更新幾乎都只有跑一點點
然後就停在那邊了..絲毫沒進展...之後他過很長的一段時間
更新就會停下來...有解決的方法嗎

我是過很多時間更新..
但是都只跑一些些...支援服務大概都跑個4到6個左右
就停在那邊了
而且經常出現就是過一段時間我在去看看
發現他已經沒有在更新了...可是去看紀錄...沒有顯示任何更新的紀錄
有一兩次是出現更新失敗...


PC-cillin 停止技術支援服務公告

趨勢科技即將於2006年12月31 日全面終止以下PC-cillin 版本的電話與mail服務，而PC-cillin會員若產品使用期限仍未到期者，請把握時間，儘快將PC-cillin透過網路下載方式，免費升級至PC-cillin2007。
PC-cillin 停止技術支援服務後，趨勢科技客戶服務部將不支援的相關的服務，包含：室內電話與email的技術諮詢服務，而病毒引擎、病毒碼更新以及軟體更新服務，也將於2007年起全面終止。請以下PC-cillin 使用者，除需適時更新防毒元件外，對於軟體版本的更新更需注意。
隨著駭客病毒攻擊模式的日新月異，舊版的防毒軟體已無法有效阻絕混合式病毒的狡猾攻擊，因此我們強烈建議您，除應注意電腦中防毒軟體的版本新舊外，立即升級至PC-cillin最新版本，才是有效預防電腦病毒攻擊的最佳防禦之道。

停止支援的 PC-cillin 版本：
PC-cillin 2003
PC-cillin 2004

PC-cillin 停止的免費售後服務內容：
1.電子郵件諮詢服務
2.電話諮詢服務
3.傳真諮詢服務
4.網路更新服務：掃毒引擎、病毒碼更新以及軟體更新服務( 預計於2006年11月30日起全面終止)

有兩種可能，找不要錢的，或是找要錢的。

目前Linux商業化支援服務在國外已經使用一段時間。而支援服務國內幾乎找不到其供此類服務的廠商，如果有，多半也是針對企業用戶提供的服務，沒有針對 一般用戶提供技術服務。 這也是未來Linux可能的一大商機。

找不要錢的
Linux崇尚自己動手，一個口號RTFM Read the Fine Manual，大部份支援服務情況下，你需要自己找出你要的答案。請練習有效的去google找尋解答。或者，請到BBS站相關連線看版尋求協助。

請注意，別人沒有義務解決你的問題，自己找尋解答是最好的方法。另外，出現再BBS相關連線看版的使用者多半都對Linux、電腦系統很有研究，他們不太喜歡去解決一些太基礎的問題。請在問問題前先做好功課。

支援服務以公司來看,為500大企業,以集團而言,絕對在前20位以上,
其實以個人了解,新光保全的服務工程師,你說的業務支援工程師可能為客戶現場施工說明及驗收吧,也或者為售後服務,也就是說客戶端有問題須協助處理當然第一線應為機動員吧,服務工程師應該不用拉客戶,維修的技術是必須俱備的,當然新光保全會給予職前訓練及在職訓練的,上班時間為早上08:30至17:30,當然這是表定的,因為服務員均採類似責任制,所以工作到一個階段,就可準時下班
通常服務員是不用24h待命的,除非是特殊情況,但公司會予以補休的.福利制度完成依勞基法走,三節奬金,生日禮品,員工旅遊等等都有,而待遇則因人而異,你認為它夠,它就夠,否則是為遠都不夠的,建議,如果真的要到新光保全任職的話,不妨先投履歷,在到現場面談,支援服務獲得的應該會比網路的多,畢竟,支援服務這是單方面的溝通.

所謂「物業」者，乃指不同型態不動產之泛稱，包括土地型態或建物 (建築物) 型態皆可稱為「物業」，若以建物使用型態區分，則可分為：
1.商業物業：商業大樓、辦公大樓。
2.商店物業：商場、商店街、購物中心。
3.工業物業：工業大樓、大型廠房。
4.住宅物業：住宅大樓、大型社區、別墅。
5.專用物業：酒店、醫院、百貨公司、學校。
6.休閒物業：渡假村、俱樂部、遊樂場。
7.公共物業：公園、車站、大會堂、運動場。
8.綜合物業：在同一建物內有一種以上之使用型態者。
上列各項物業分類舉例，還包括設定使用型態之待開發或開發中之土地在內。


「物業管理」之服務範疇可分為「投資管理」與「建物管理」。
1.投資管理：其目的是要創造或提高物業之附加使用效益與價值，為所有權人創造最大之不動產投資報酬，其主要之業務內容包括：
(1) 物業投資開發可行性評估
例如土地開發，使用型態可行性研究，建物重建、改建或整修計劃，投資分析等相關作業項目，以提供業主作為投資決策之依據。
(2) 物業使用規劃及代理執行
針對專案之管理，提供已設定使用型態之使用規劃作深度分析與建議，協助業主選聘各項工程專家顧間，並同時擔任業主代表以協調、監督所有計劃，確定能在預算中如期完工，以達成業主之目標。
(3) 租賃管理及仲介銷售
包括提供出售、出租及抵押時不動產之價格鑑定，區域市場分析，交易程序之顧問諮詢等相關服務項目，促成業主達成取得或處置建物之目的。
2.建物管理：其目的是對物業之實體設施，作有效機能維持正常運作之監督控制，讓使用者擁有高品質之建物使用環境，並為所有權
人維持且保有建物之最高價值，其主要業務內容包括：
(1) 安全管理
如防災演練 (災難防範、避難訓練、救災演習) 、保全警戒 (崗哨警戒、巡邏警戒、機動警戒、集中監控) 及公共事務 (出入管理、傳達文書、公共安全檢修監督)等。
(2) 設備管理
如機電維修 (電氣設備、供水設備、消防設備、昇降設備、監控設備) 、空調維修 (冷凍主機、冷卻水塔、送排風機、配送管路) 及建物診斷 (設備診斷、修繕計劃、營繕工事) 等。
(3) 衛生管理
如廢棄物管理、病蟲防治、空氣診斷、水質管理、建材保養等。
(4) 行政及財務管理
如人員配置、會計制度、行政作業、年度預算、執行程序等。
(5) 代理及生活服務
如代繳水電費、諮詢顧問 (法律諮詢、稅務處理、代書服務) 、及社區活動 (社區社團、社區刊物、遊覽旅行、節慶聯誼) 等。

(台北建築月刊第177期 1992年6月15日)

所以簡單的說，「物業管理」是針對公寓大廈及社區、人、事、物做維護、管理、經營和營造的服務工作。」

合法物業管理（樓管）公司應符合之資格



必須要有--物業管理保全公司＋公寓大廈管理公司--才算合法樓管公司
(一)公寓大廈管理公司應具備之證照
     1.公司執照─經濟部核發-資本額壹仟萬
     2.營利事業登記證─縣市政府核發
     3.許可證─內政部營建署核發：可由營建署網站查詢
     4.公會會員證─縣市公寓大廈管理公會核發之正式合法會員公司會員證
(二)物業管理保全公司應具備之證照
     1.特許函─內政部警政署核發
     2.公司執照─經濟部核發-資本額肆仟萬
     3.營利事業登記證─縣市政府核發
     4.公會會員證─縣市保全公會核發之正式合法會員公司會員證
     5.勞工安全衛生管理證─行政院勞委會核發



所以於招標到簽約均得要求該公司出據以上相關證明文件，對社區才有保障。



你目前應先行知會該物業公司請其補送相關資料，如果他拿不出來也只有等合約到期再行重新招標鄰選物業管理（樓管）公司了。



簽約注意事項
      (1)出示簽約公司執照、營利事業登記證影本。
      (2)明確訂定各項社區安全、財務收繳、設備維護、清潔工作之每日、週、



    月工作流程及   執行報告方式。



      (3)簽訂違約處理規定，且內容須明確及數字化。
      (4)管理公司中途解約規定之程序及辦法。
      (5)注意相關除外責任部份。

以台灣物業管理學會 所述，物業管理區分為「物」、「業」、「人」三區塊。「物」係指傳統的建物設備、設施；「業」為不動產經營的資產管理；「人」則以生活服務、商業服務為主，並以人為本位連結物與業，形成今日物業管理三足鼎立新視野。
　台灣於1991年12月首先公布『保全業法』，1995年6月公布『公寓大樓管理條例』，2004年9月召開全國服務業發展會議後，通過物業管理服務業發展綱領，並朝系統整合、加速推展建立物業管理法制，民間團體更蓬勃於各地成立物業管理相關專業團體。國外知名的物業管理公司近年來，快速加入台灣各行各業的物業管理市場的趨勢下，也是促成學會的成立時代背景。


以推展物業管理學術為宗旨的學會，於2005年9月29日假中華物業管理協會會議室舉行成立大會，前內政部營建署長黃南淵先生，眾望所歸以高票當選第一屆理事長。未來希望在物業管理的涵蓋三類服務範疇：(1)建築物與環境之使用維護服務（清潔、保全、消防檢修、公共安全檢查、附屬設施設備等），(2)生活與商業支援服務（物業代辦及諮詢、事務管理）、物業生活服務（社區網路、照顧服務、褓姆、宅配物流)、生活產品（食衣住行育樂），(3)資產管理服務（不動產經營顧問、開發租賃、投資管理等）。進行更具前瞻性的總合性研究，並積極協助大專院校專業教學，落實社會專業需求教育訓練，以期順利接軌國際，貢獻台灣物業的管理技能與品質。



而本人於知識＋上，就個人保全業及大樓管理業的實務經驗，亦曾回答過類似〔有關物業管理公司的特徵!! 〕的問題，您可參照網址：http://tw.knowledge.yahoo.com/question/?qid=1507073012298。



在網路上有看到一本專業書：〔物業管理教程〕作者╱ 齊堅 編著／
五南文化事業出版． 2007/05/08發行 (1版 1刷)．
本書可作為大專院校各類管理與物業管理課程的基礎教材，也可作為物業管理行業各級行政和實業管理人員的培訓教材或參考資料。

本篇發問者『king』提出：『了解＂物業管理＂產業動態請進～～』，『o』整理相關資料豐富被選為最佳解答者，本人自認才疏學淺，但為了讓讀者對【物業管理服務】有較全面的觀念，因此自我推薦提筆撰寫本短評，希望拋磚引玉獲得更多的先進提出更深入的論點，讓【物業管理】的產業能更蓬勃發展，有更多優秀人才投入這個產業。

『o』的回答很切題。我的補充如下：


壹、【物業管理】的定義到底為何？目前產官學界沒有一致的答案。筆者簡單整理如下：

【物】廣義而言指【不動產】。
【業】廣義而言指【業主】。這個業在此處不同於佛教用語。
【管理】簡單的說是指【解決問題】而言。
【物業管理】簡單的說就是【解決業主不動產方面的問題】


貳、【物業管理】的範圍有多大？

就建築物的生命週期而言可以分為前期規劃、建物興建、建物使用、建物重建等四個階段，各階段的時間長短不一，整個期程約40年左右。

各位一定好奇【物業管理】可以在哪一個階段介入，看遍所有問答大多集中在建物使用這個階段，大家也狹義的認為【物業管理】只能在建物使用這個階段能有所發揮，事實上先進國家的【物業管理】從業人員是能夠在四個階段都提供專業的服務，因此【物業管理】能提供的服務是涵蓋建築物生命週期的的四個階段，也就是從建築物的前期規劃、建物興建、建物使用、到建物重建等四個階段都可以提供良好的物業管理服務。

【物業管理】目前無法發揮最大的效益，就是因為沒有辦法在建物的前期規劃就提供服務，因為我們可以從知識問題的類別歸納出：目前建物使用上所產生的諸多爭議，若當初建物在前期規劃就能考量到【物業管理】，事後就可以節省人力或是物力，除了直接降低管理的成本，還可以增加其維護的效益。


参、【物業管理】的價值為何？

目前大家只關心不動產的價格，只看價格的上下波動，而忽略建築物【物業管理】的服務品質，先進國家的建築物之所以能發揮最大的價值，必須加入良好的物業服務品質，也就是說不動產的價格與物業服務的品質，二者是創造不動產價值的關鍵因素。


肆、【物業管理】的工作內容為何？

依據2003年行政院核定《服務業發展綱領及行動方案》，台灣現行物業管理服務業依其服務項目分為三類：

一、建築物與環境的使用管理與維護：
提供使用者建築物與環境之管理維護、清潔、保全、公安、消安及附屬設施檢修等服務範疇。
二、生活與商業支援服務：
提供使用者物業代辦及諮詢服務、行政事務管理、商業支援、食衣住行育樂等生活產品及社區通路、照顧服務、宅配物流等生活服務範疇
三、資產管理：
提供給使用者的是不動產的經營管理顧問、開發租賃及投資管理等服務範疇。

目前社會大眾狹義的認為【物業管理】服務的內容僅為保全、清潔、行政服務（總幹事）等工作，甚至很多業者也這樣認為，依上述定義物業服務的產業規模約650億左右。

我們若以行政院的定義來看物業服務內容，則其工作內容項目很多也很廣，舉個例子，光清潔這一項就有洗水塔、蚊蟲消毒、洗外牆、石材清理，到化糞池清理等不同領域及專業。

若再加計資產管理、生活服務、照顧服務等項目，整個物業管理服務的工作內容包羅萬象，產業規模相當可觀。



伍、【物業管理】的法源為何？

台灣目前以【公寓大廈管理條例】為物業或相關服務的法源，暫時沒有【物業管理法】。

筆者認為，就『區分所有建物』的管理服務來看二岸三地物業相關法令而言，我們的【公寓大廈管理條例】還算完備，當然還有修正的空間，目前尚未落實乃住戶普遍不了解其內容，且主關機關人力不足無法徹底執行。

舉個例大家都認為社區的『管理委員會』高高在上，可以任意創造『規約』，實際上管理委員會只能執行區分所有權人會議之決議，不能創造『規約』。


陸、【物業管理】的發展潛力？

在台灣的【物業管理】服務雖然將近30年，但與先進國家相比屬於起步階段，還有很大的增長空間。

目前社區的砍價行為，只是暫時的過程，這個現象應該歸就是業者短視的結果，請問消費者會隨便砍律師、會計師的價格嗎？若是業者本身專業知識充足、人員訓練有素、能夠提供社區各項專業的服務，試問主委或委員有何理由殺價？

物業服務的範圍包含行政、保全、清潔、機電等不同的領域，每個領域都有其專業知識。而每一位從業人員都會直接面對業主，都是一線的服務人員，如何自我提升king已經談了許多，也很深入，筆者寫本文是從另一個角度來看問題，但要如何才能提升服務品質，雖是老生常談，最後還是回到基本面，有賴全體從業人員每個人自我提升專業知識及認真的服務態度，這個產業才有可能繼續蓬勃發展。

物業管理 是物業的一種增值服務 － 除了提供建築物內勞務與服務外，以延續了建物生命與使用的基本需求外，更應藉由營運管理增加收入，以提升不動產與土地的價值。
物業服務項目包括：警衛保全、清潔勞務及設備設施類如電力、空調、升降機、給排水、安全系統等維護、修理、保養等三大類工作。
物業管理是與建築物使用有關的管理服務，他的目的在於使建築物使用者享用安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生活機能的生活空間。
依據2003年行政院核定《服務業發展綱領及行動方案》，台灣現行物業管理服務業依其服務項目分為三類：
建築物與環境的使用管理與維護；提供使用者建築物與環境之管理維護、清潔、保全、公安、消安及附屬設施檢修等服務範疇。
生活與商業支援服務；提供使用者物業代辦及諮詢服務、行政事務管理、商業支援、食衣住行育樂等生活產品及社區通路、照顧服務、宅配物流等生活服務範疇
資產管理: 提供給使用者的是不動產的經營管理顧問、開發租賃及投資管理等服務範疇。
一、物業之意義
所謂「物業」者，乃指不同型態不動產之泛稱，包括土地型態或建物 (建築物) 型態皆可稱為「物業」，若以建物使用型態區分，則可分為：
商業物業：商業大樓、辦公大樓。
商店物業：商場、商店街、購物中心。
工業物業：工業大樓、大型廠房。
住宅物業：住宅大樓、大型社區、別墅。
專用物業：酒店、醫院、百貨公司、學校。
休閒物業：渡假村、俱樂部、遊樂場。
公共物業：公園、車站、大會堂、運動場。
綜合物業：在同一建物內有一種以上之使用型態者。
上列各項物業分類舉例，還包括設定使用型態之待開發或開發中之土地在內。

二、物業管理之範疇
「物業管理」之服務範疇可分為「投資管理」與「建物管理」。
1. 投資管理：其目的是要創造或提高物業之附加使用效益與價值，為所有權人創造最大之不動產投資報酬，其主要之業務內容包括：
(1)物業投資開發可行性評估：例如土地開發，使用型態可行性研究，建物重建、改建或整修計劃，投資分析等相關作業項目，以提供業主作為投資決策之依據。
(2)物業使用規劃及代理執行：針對專案之管理，提供已設定使用型態之使用規劃作深度分析與建議，協助業主選聘各項工程專家顧問，並同時擔任業主代表以協調、監督所有計劃，確定能在預算中如期完工，以達成業主之目標。
(3)租賃管理及仲介銷售：包括提供出售、出租及抵押時不動產之價格鑑定，區域市場分析，交易程序之顧問諮詢等相關服務項目，促成業主達成取得或處置建物之目的。
2. 建物管理：其目的是對物業之實體設施，作有效機能維持正常運作之監督控制，讓使用者擁有高品質之建物使用環境，並為所有權人維持且保有建物之最高價值，其主要業務內容包括：
(1)安全管理：如防災演練 (災難防範、避難訓練、救災演習) 、保全警戒 (崗哨警戒、巡邏警戒、機動警戒、集中監控) 及公共事務 (出入管理、傳達文書、公共安全檢修監督)等。
(2)設備管理：如機電維修 (電氣設備、供水設備、消防設備、昇降設備、監控設備) 、空調維修 (冷凍主機、冷卻水塔、送排風機、配送管路) 及建物診斷 (設備診斷、修繕計劃、營繕工事) 等。
(3)衛生管理：如廢棄物管理、病蟲防治、空氣診斷、水質管理、建材保養等。
(4)行政及財務管理：如人員配置、會計制度、行政作業、年度預算、執行程序等。
(5)代理及生活服務：如代繳水電費、諮詢顧問 (法律諮詢、稅務處理、代書服務) 、及社區活動 (社區社團、社區刊物、遊覽旅行、節慶聯誼) 等。

問：大樓保全人員私自提供住戶留存於管委會電話是否觸犯哪些相關法令?
答：其犯行，涉中華民國刑法，第317條



（洩漏業務上知悉工商秘密罪）大樓保全依法令或契約有守因業務知悉或持有工商秘密之義務，而無故洩漏之者，處一年以下有期徒刑、拘役或一千元以下罰金。問：住戶行文保全公司可引用哪些條例?答：1.如上述中華民國刑法，第317條。2.另可就［公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本］(民國 87 年 06 月 03 日 公發布)，第七條：乙方之注意義務 　　  一 、 乙方對於本約所訂應提供之管理維護服務 (含治安維護及緊 急事故處理) ，應善盡善良管理人之注意義務。  二、 乙方執行務時，應遵守誠實信用之原則，不得有不正行常為 或廢弛其職務。  三、 對於各項管理維護配合防範注意事項，乙方應對甲方盡告知 說明之義務。  四、 對於應保守秘密事項，盡保密之責，乙方不得對外任意洩露 相關訊息。  

要求大樓保全公司予以適當糾舉或補償。



如果，已造成財產損失，自可，提出［民事訴訟狀］求償。



建議：打電話去大樓保全公司，請公司幹部過來處理吧！

因為台灣的大樓保全公司已經將近500家，如何選擇好的大樓保全公司，我有以下的建議:

如果社區經費比較多，要求的品質很高的話，可採用
第一方案
(1)須為94年度全國優良保全公司之一(內政府警政署公佈)。
(2)保全公司的營利事業登記證、特許證。
(3)有加入保全公會的公會會員證書。
(4)401表及三年內無退票證明。
(5)保全業責任保險單(保全公司的自付額須為10%，符合風險轉移精神)
(6)能證明公司派駐於現場的保全人員有受保全教育訓練(需有保全護照影本，須蓋公司章並有與正本相符字樣)
(7)保全公司的實收資本額有四仟萬元以上。
(8)保全公司需配置機動保全巡邏車，如果社區有緊急事故時，保全公司可派機動保全人員前往支援。
(9)保全公司的實績證明。
(10)保全公司為2004年台灣1000大服務業之一(詳如商業周刊469期)。
(11)保全公司於當地縣市的保全服務人力有100人以上。
(12)保全公司的合約書內容需參照內政部警政署訂定的「駐衛保全定型化契約)
(13)保全公司的保全人員符合保全業法晉用證明(拷貝保全公司函文警政機關，警政機關回覆調查的公文）

第一方案，只有約十家保全公司能入圍，而且全是國內前十大最頂尖，最優秀的保全公司，排除約90%的其他中小型保全公司。

第二方案為折衷方案
(1)須為94年度全國優良大樓保全公司之一(內政府警政署公佈)。
(2)保全公司的營利事業登記證、特許證。
(3)有加入保全公會的公會會員證書。
(4)401表及一年內無退票證明。
(5)大樓保全業責任保險單(保全公司的自付額須為10%，符合風險轉移精神)
(6)大樓保全公司實收的資本額有4000萬元。

此一做法，大約可以排除掉約40%的保全公司，但招標公告一公佈，可能會有將近20家的保全公司參與競標，所以必須分階段來進行。

第一階段書面資料審查。
需要求保全公司提供「保全企畫書」、「保全報價單」「保全公司資格審查書」，以上需密封，並蓋公司章，交予管理委員會審查。

第二階段保全公司實績案場參觀。
參觀保全公司提供的駐點，了解保全人員的值勤狀況，也可以前往保全總公司聽取公司簡報。

第三階段簡報及報價內容審查
選出四家保全公司，於社區內公開簡報，簡報時間為30分鐘，20分鐘簡報，10分鐘問題Q&A（可以詢問保全公司對於社區有什麼可以加強及改善的部份）。

第四階段選定保全公司
以最高票選定保全公司進場服務，第二高票的保全公司列為明年度招標首選，但如果目前保全公司服務良好，則可以一年一約的方式續約下去(因為社區頻繁換保全公司，只要壞處，沒有益處，而且會整死管理委員會的委員們，附帶最大的壞場是失竊率會上升，社區安全亮紅燈)

第五階段向各個有參與社區招標的保全公司寄發感謝函
不要忘記你的禮節，讓外面的保全公司都知道社區是一個很有品質及格調的社區。

此五個階段，分二～三個月來進行，如果管理委員會委員有確切執行，相信可以找到比較好的保全公司，而已一做就會做很久的保全公司，一般好的社區保全公司，平均可以服務社區約三～五年間，除非有重大過失，不然不會撒離社區。